ほしのエキスポ

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2戸目の投資用マンションは割安な競売物件でした

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ほしのです。

投資用マンションを2戸所有しています。

 

もちろんローンはしっかり残っていますが、

ローンの通りやすい会社に在籍している間に思い切って組んでしまいました。

 

ちなみに過去記事でご紹介の通り、

流行りの「不労所得」という言葉にあこがれて始めた

お恥ずかしいくらいに素人丸出しの超邪道不動産投資です。

 

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2戸目は結構面白い物件でした。

 

立地のいい中古物件限定で仕入れて一旦自社名義とした上で

売却してくれる不動産会社から購入。

 

購入後の物件の管理もしてくれて、入居率も高いのである程度信頼できます。

もちろん仕入値に結構上乗せしているので決して安い買い物ではないのですが

すぐ人が入るような物件を選定する目は確かなようなので空室リスクは低めです。

 

 

これが実は競売物件でした。

 

競売物件だからといってその会社がすべて対応してくれるので

私はただ待っていて、担当営業のまとまりました!という報告とともに

頭金と諸費用計70万を振り込み、各種契約書に捺印しただけ。

 

ただ、競売物件であるということと

周辺相場より低めの家賃設定だったことにより

相場よりおそらく200万くらい安い価格にて購入することができたのです。

 

契約の時に出てきた担当営業マンの上司が

「ん?お前これ、金額間違っていないか?」とリアルに確認していたのを見て

ホントにお安く買えたんだなーとニンマリしてしまいました。

 

 

競売物件で安く仕入れられたからというのはすんなりくると思いますが

低めの家賃だったからというのは?

 

実はこれ、あとから気づいたことなのですが

(勝手な解釈なのでひょっとしたら間違っているかもしれませんが)

 

こういう会社って、購入時点の家賃で計算して

ローンを差し引いても、頭金が少なくても

最低月10,000円はプラスになるような計算でシミュレーションを出してくる。

 

それが家賃が相場より安いと、10,000円プラスを出すには

多少物件価格を抑えるしかなくなってくるのです。

 

 

ちなみに、こちらの会社は相場より家賃が安い場合は

今の入居者が出ていって新しい入居者を募集するときに

相場に合わせた家賃に修正して募集してくれます。

 

ラッキーなことに購入後わりとすぐ

最初の入居者が出ていくことが決まったのですが

ひと月もたたずに次の入居者が決まり、

しかも元の家賃より5,000円アップで成約となったため

いきなり収支が大きく改善しました。

 

 

実は、少子化でもつぶれそうもない超有名大学の近くの物件だったため

数年以内に最初の安い家賃の入居者は

出ていくだろうという想定はできていたのです。

 

ちなみに1戸目の物件は全く逆の状況で

周辺相場より高めの家賃で長く住んでくれている入居者のため

この人に出ていかれると収支が悪化するリスクが高い。

 

 

まあ、良し悪しですよね・・・。

 

2戸目は当初の家賃が安かったから

すぐ出ていってもらって現時点ではラッキーですが

大学の近くのワンルームで入居者はほぼ間違いなく学生さん。

 

今後も長くても4年ごとに人が入れ替わる可能性が高いと思うと

リフォーム代も頻繁にかかるし、その度に今度は家賃が下落する可能性も高くなる。

有名大学の近くで新たな入居者にはおそらく事欠かないけれど

そんなに頻繁なリフォームは少々不安です。

 

 

しかし・・・

逆に、長く住んでくれている1戸目は相当長いため

この方が出ていったときのリフォーム代はかなり高額にガツンと来そう。

その点2戸目は頻繁に少額のリフォームをすることで

まとまった高額リフォームが発生するリスクは少なくキレイな状態を保てるのかも?

 

・・・。

 

まあ、タイプの違う2戸の物件なので、

互いの持つリスクをうまく分散していると考えたいと思います。

 

素人の邪道不動産投資、ご参考になれば幸いです。

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